Ad oggi, le uniche possibilità per sanare gli abusi edilizia riferiscono alla normativa del Testo Unico dell’Edilizia – DPR 380/2001, in memoria dei condoni edilizi attuati con le 3 leggi speciali del 1985, 1994 e 2003, nella forma della SANATORIA.

La sanatoria edilizia può infatti essere ottenuta:

·         con l`accertamento di conformità (art. 36 e 37 del d.P.R. n. 380/2001);

·         mediante fiscalizzazione ma solo a seguito di permesso di costruire annullato (art. 38 del d.P.R. n. 380/2001).

La sanzione alternativa alla demolizione (fiscalizzazione) non produce alcun effetto sanante sull`abuso che diventa tollerato a seguito di una attenta valutazione del dirigente o il responsabile dell’ufficio che, appurato durante la fase esecutiva della demolizione che questa non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, della parte dell`opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Nel caso di permesso di costruire annullato, invece, a seguito della stessa valutazione del dirigente o responsabile dell`ufficio, il pagamento della sanzione produce gli stessi effetti dell`accertamento di conformità ai sensi dell`art. 36 del d.P.R. n. 380/2001. Si ottiene, dunque, il permesso di costruire in sanatoria anche senza il possesso del requisito principale previsto dalla normativa: la doppia conformità.

Su questo tema è intervenuto il Consiglio di Stato con sentenza n. 6537 del 4 luglio 2023, resa in riferimento alla richiesta di annullamento di una decisione del TAR che a sua volta aveva confermato il rigetto di un`istanza di accertamento di conformità presentata ai sensi dell`art. 36 del T.U. Edilizia per mancanza del requisito della “doppia conformità”.

Il Consiglio di Stato ha ricordato il principio cardine che regola le possibilità di ottenere il permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell`art. 36 del T.U. Edilizia: l`accertamento di conformità consente la sanatoria di manufatti solo se conformi agli strumenti urbanistici vigenti sia all’epoca di realizzazione dell’opera abusiva, sia al momento della presentazione dell’istanza (requisito della cd. “doppia conformità).

Ciò determina che in sede di accertamento di conformità è interamente a carico della parte l`onere di dimostrare la c.d. “doppia conformità”, ovvero la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione dell`istanza di sanatoria.