La regola generale delle locazioni di fabbricati ad uso abitativo contenuta nell’art. 10, comma 1, n. 8), DPR n. 633/72, in vigore dal 26.6.2012, è quella dell’esenzione IVA. È fatta salva la possibilità di applicare l’imposta relativamente alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici e alle locazioni di fabbricati abitativi destinati ad “alloggi sociali�. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 28.6.2013, n. 22/E, “l’opzione per l’imponibilità delle locazioni di fabbricati abitativi in regime di libero mercato può essere esercitata … soltanto dalle imprese costruttrici e/o di ripristino dei fabbricati medesimi. Diversamente, l’opzione per imponibilità delle locazioni degli «alloggi sociali» … può essere esercitata a prescindere dalle caratteristiche soggettive del locatore …�.

Innanzitutto si rammenta che il termine entro il quale l’Ufficio deve notificare l’avviso di accertamento è individuato per le imposte sui redditi dall’art. 43, DPR n. 600/73 e per l’IVA dall’art. 57, DPR n. 633/72 e corrisponde al: − 31.12 del 4° anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione annuale; − 31.12 del 5° anno successivo a quello in cui la dichiarazione annuale doveva essere presentata, nell’ipotesi di omessa dichiarazione. In caso di presentazione di una dichiarazione integrativa, nella CM 17.5.2000, n. 98/E è stato specificato che “non è previsto dalla legge alcun allungamento dell'ordinario termine di decadenza relativo all'accertamento. Del resto una simile previsione non sarebbe logica, posto che si tratta di una dichiarazione integrativa a favore dell’Erario …â€�. Di conseguenza, nel caso di specie, il termine di decadenza dell’accertamento scade il 31.12.2015 (4° anno successivo al 2011, anno di presentazione della dichiarazione dei redditi del 2010).

Secondo quanto disposto dall’art. 25, DPR n. 600/73, non va operata la ritenuta alla fonte del 20%, prevista per le prestazioni di lavoro autonomo, con riferimento alle “prestazioni effettuate nell’esercizio di imprese�. Di conseguenza i compensi corrisposti all’amministratore di condominio nella forma di società di persone non subiscono la ritenuta prevista per le prestazioni professionali, in quanto il relativo reddito è qualificato reddito d’impresa. In aggiunta si rammenta che, come stabilito dall’art. 25-ter, DPR n. 600/73, i condomini (in qualità di sostituti d’imposta) devono effettuare una ritenuta alla fonte del 4% “sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio d’impresa�. Sul punto l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 15.5.2007, n. 99/E, dopo aver evidenziato che il rapporto intercorrente tra un condominio e il suo amministratore (sia esso persona fisica o giuridica) è riconducibile al mandato, conclude affermando l’esclusione dall’assoggettamento alla ritenuta del 4% dei compensi spettanti alle società di persone (o di capitali) per l’attività di amministratore di condominio. Nel caso proposto, pertanto, il condominio all’atto del pagamento del compenso all’amministratore non dovrà trattenere la ritenuta del 4%.

Ai sensi dell’art. 26, comma 2, DPR n. 633/72, è riconosciuta la possibilità di emettere una nota di variazione in diminuzione “in caso di mancato pagamento in tutto o in parte a causa di procedure concorsuali o di procedure esecutive rimaste infruttuose …�. A tal fine è necessario che il creditore abbia partecipato alla procedura, ossia, in caso di fallimento, che lo stesso si sia insinuato al passivo. La nota di credito va emessa a decorrere dalla scadenza del termine per le osservazioni al piano di riparto stabilito con decreto del Giudice Delegato ovvero, in assenza del piano di riparto, dalla scadenza del termine per il reclamo al decreto di chiusura del fallimento, come ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 16.5.2008, n. 195/E. Il citato art. 26 non prevede alcun limite temporale per l’emissione di tale documento; tuttavia, come precisato dalla stessa Agenzia nella Risoluzione 18.3.2002, n. 89/E, tale disposizione va coordinata con quanto stabilito dall’art. 19, comma 1, DPR n. 633/72 in base al quale il diritto alla detrazione va esercitato, al più tardi, con la dichiarazione IVA relativa al secondo anno successivo a quello in cui è sorto tale diritto. Di conseguenza, per poter esercitare il diritto alla detrazione, la nota di variazione va emessa entro tale termine.

In caso di mancato ricevimento della fattura estera, all’acquirente è imposto di provvedere alla relativa regolarizzazione. In particolare, come disposto dall’art. 46, comma 5, DL n. 331/93, in caso di mancato ricevimento della fattura entro il secondo mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione, va emessa un’autofattura entro il giorno 15 del terzo mese successivo all’effettuazione. Ai fini dell’individuazione del momento di effettuazione dell’operazione, si rammenta che in base all’art. 39, comma 1, DL n. 331/93, come modificato dall’art. 1, comma 326, lett. b), Legge n. 326/2012, a decorrere dalle operazioni effettuate dall’1.1.2013, “le cessioni intracomunitarie e gli acquisti intracomunitari di beni si considerano effettuati all’atto dell’inizio del trasporto o della spedizione al cessionario o a terzi per suo conto, rispettivamente, dal territorio dello Stato o dal territorio dello Stato membro di appartenenza�. Ne consegue che il momento di effettuazione coincide con l’inizio del trasporto o della spedizione dallo Stato UE di partenza (Germania nel caso di specie). Tenendo presente quanto sopra quindi, qualora il documento non sia pervenuto entro il 31.10.2014 (secondo mese successivo al 3.8), la società italiana deve emettere autofattura entro il 15.11.2014 (giorno 15 del terzo mese successivo a quello di effettuazione).