In base all’art. 10, comma 1, lett. 8-bis), DPR n. 633/72, sono esenti IVA le cessioni di unità immobiliari abitative, ad esclusione di quelle: − effettuate dalle imprese costruttrici delle stesse o da quelle che vi hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo / ristrutturazione edilizia / ristrutturazione urbanistica entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione / intervento; − effettuate dalle citate imprese anche dopo i 5 anni con opzione (manifestata all’atto notarile) per l’imponibilità IVA. Nel caso di specie l’unità immobiliare non è stata costruita / ristrutturata dall’impresa cedente e pertanto la cessione risulta esente IVA. La stessa è soggetta ad imposta di registro nella misura del 9% / 2% se “prima casaâ€�, mentre le imposte ipo-catastali sono dovute in misura fissa (€ 50 + € 50).

L’operazione sopra descritta è stata analizzata dal Ministero delle Finanze nella Circolare 23.2.94, n. 13, qualificando la stessa “triangolazione comunitariaâ€�. Nel caso specifico la società italiana: − pone in essere un acquisto intraUE di beni dal fornitore francese; − nel rapporto con il cliente olandese pone in essere una cessione intraUE. Pertanto, la cessione dei beni da parte del fornitore francese va fatturata senza IVA. La società italiana dovrebbe assolvere l’imposta in Olanda, poiché in tale Stato risulta posto in essere l’acquisto intraUE imponibile (Stato di destinazione dei beni), e a tal fine dovrebbe nominare un rappresentante fiscale / identificarsi direttamente. La società italiana può, in alternativa, designare il destinatario finale dei beni (cliente olandese) quale debitore dell’imposta in sua vece, liberandosi dei relativi oneri. In relazione all’operazione in esame la società italiana: 1. riceve dal fornitore francese fattura senza IVA che registra con le modalità dell’acquisto intraUE, ma senza applicazione dell’imposta ai sensi dell’art. 40, comma 2, DL n. 331/93; 2. emette fattura per la cessione intraUE non imponibile IVA ex art. 41, DL n. 331/93, al soggetto olandese, designandolo, sempre in fattura, quale debitore dell’imposta in Olanda, in sua vece; 3. compila i modd. Intra sia per l’acquisto intraUE senza applicazione dell’IVA, sia per la cessione intraUE non imponibile. In particolare, nel mod. Intra 2-bis, quale natura della transazione (col. 6), va riportato un codice alfabetico in luogo di quello numerico. Analogamente nel mod. Intra 1-bis con riferimento a quanto riportare a col. 5.

Per il caso prospettato si ritiene di poter far riferimento al chiarimento fornito dal Ministero delle Finanze nella Circolare 11.5.98, n. 121/E (par. 2.6) in base al quale “qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni anche se in questo caso, dal punto di vista giuridico, non si configura la comunione prevista dal codice civile�. Ciò in considerazione del fatto che, il richiamo alle parti comuni operato dal Legislatore va considerato “in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori�. Ancorché civilisticamente non si configuri un condominio, alla luce anche delle ultime indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 27.8.2015, n. 74/E, si ritiene che anche nel caso in esame si debba richiedere il codice fiscale dell’edificio per poterlo indicare in dichiarazione dei redditi, al fine di poter fruire della detrazione per le “parti comuni�.

La risposta è affermativa. L’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 22.2.2011, n. 22/E ha riconosciuto la possibilità di applicare l'aliquota IVA ridotta del 4% agli interventi edilizi migliorativi (extra capitolato) sulla prima casa. Gli interventi di miglioria, infatti, “non hanno ad oggetto un intervento di ristrutturazione edilizia� in quanto “l’alloggio su cui intervengono i lavori non è ancora completamente realizzato�. Gli stessi costituiscono piuttosto “prestazioni che, pur rese nei confronti di un soggetto diverso dal committente principale, si inseriscono comunque nel processo di costruzione dell’immobile, ed hanno ad oggetto l’inserimento di materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una migliore funzionalità dell’alloggio�. Va infine evidenziato che al fine di beneficiare dell’aliquota IVA del 4% l’abitazione deve conservare, anche dopo l’esecuzione dei lavori in questione, le caratteristiche “non di lusso�.