Oltre a confermare che l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche con riferimento ai contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, si rammenta che: − l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.6.2011, n. 26/E ha chiarito che “non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttoreâ€�; − il MEF, rispondendo all’Interrogazione parlamentare 12.3.2014, n. 5-02262, ha ritenuto applicabile la cedolare secca anche ai contatti di locazione ad uso turistico conclusi da un’agenzia operante tramite un mandato senza rappresentanza, limitandone però gli effetti alle sole imposte dirette. Nel caso di specie, quindi, il proprietario dell’immobile potrà assoggettare a cedolare secca il reddito derivante dalla locazione dell’appartamento affittato per uso turistico tramite l’agenzia in esecuzione di un mandato con / senza rappresentanza.

Nel regime c.d. “IVA per cassa� in base al quale l’esigibilità / detraibilità dell’IVA relativa alle cessioni e prestazioni rese / ricevute è ancorata al pagamento della fattura e non al momento di effettuazione dell’operazione. Tale differimento dell’esigibilità / detraibilità dell’IVA è però “limitato nel tempo in quanto l’imposta diviene, comunque, esigibile e detraibile dopo il decorso di un anno dal momento di effettuazione dell’operazione�. Con specifico riferimento alle cessioni / prestazioni nei confronti di Enti pubblici, l’art. 6, comma 5, DPR n. 633/72 dispone che “l’imposta diviene esigibile all’atto del pagamento dei relativi corrispettivi� (c.d. “IVA ad esigibilità differita�). In tali casi, il differimento dell’esigibilità dell’imposta non è soggetta a limiti temporali ma è ancorata unicamente al momento del pagamento della cessione / prestazione da parte dell’Ente. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 26.11.2012, n. 44/E, poiché “il regime di IVA per cassa, in quanto regime speciale, non è applicabile in relazione alle operazioni per le quali l’imposta è applicata secondo regole peculiari�, le operazioni di cui al citato art. 6, comma 5 “per le quali è disposta in via ordinaria – e senza limite annuale – il differimento dell’esigibilità al momento del pagamento del corrispettivo� sono escluse dal regime “IVA per cassa�. Nel caso di specie, quindi, anche se il professionista opterà per il regime “IVA per cassa�, l’imposta relativa alle prestazioni effettuate nei confronti di Enti pubblici continuerà ad essere esigibile all’atto del pagamento senza alcun limite temporale, in applicazione del citato art. 6, comma 5. Si rammenta infine che le prestazioni in esame non sono soggette allo split payment di cui all’art. 17-ter, DPR n. 633/72 in quanto effettuate da un lavoratore autonomo soggetto a ritenuta alla fonte.

Come previsto all’art. 10, comma 1, n. 8-ter), DPR n. 633/72, sono esenti IVA le cessioni di unità strumentali, ad esclusione di quelle: − effettuate dalle imprese costruttrici delle stesse o da quelle che vi hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo / ristrutturazione edilizia / ristrutturazione urbanistica entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione / intervento; − per le quali all’atto notarile il cedente opta per l’imponibilità IVA. Nel caso di specie l’unità immobiliare è stata acquistata dall’impresa cedente e pertanto la cessione può essere effettuata in esenzione IVA ovvero soggetta ad IVA previa opzione da manifestare nel rogito. In caso di cessione esente dovrà essere effettuata la rettifica della detrazione dell’IVA a credito ex art. 19-bis2, DPR n. 633/72, ossia per tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio. Nel mod. IVA 2016 la cessione esente non darà luogo a pro-rata in quanto la stessa va considerata “operazione occasionale.â€�

In caso di omessa presentazione della dichiarazione è applicabile la sanzione: − dal 120% al 240% dell’ammontare dell’imposta dovuta, con un minimo di € 258; − da € 258 a € 1.032 in caso di imposte non dovute. Va tuttavia evidenziato che la dichiarazione si considera tardiva se presentata entro 90 giorni dal termine “ordinarioâ€�. Quest’ultima inoltre è considerata valida, ferma restando la sanzione, applicabile a prescindere dal versamento o meno delle imposte risultanti dalla stessa, da € 258 a € 1.032 di cui al citato comma 1. Ciò in quanto, nei casi in cui le imposte risultanti dalla dichiarazione tardiva non sono state versate, non opera la sanzione in misura proporzionale sopra accennata (dal 120% al 240% dell’imposta dovuta); come precisato nella CM 25.1.99, n. 23/E, la dichiarazione tardiva dà luogo a “imposte non versateâ€� e non invece alla diversa fattispecie delle “imposte dovuteâ€� cui si riferisce la sanzione proporzionale. Ai fini della regolarizzazione il contribuente, entro 90 giorni, deve: − presentare la dichiarazione (tardiva); − versare la sanzione ridotta pari a € 25 (1/10 di 258), ex art. 13, comma 1, lett. c), D.Lgs. n. 472/97.

In base all’art. 10, comma 1, lett. 8-bis), DPR n. 633/72, sono esenti IVA le cessioni di unità immobiliari abitative, ad esclusione di quelle: − effettuate dalle imprese costruttrici delle stesse o da quelle che vi hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo / ristrutturazione edilizia / ristrutturazione urbanistica entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione / intervento; − effettuate dalle citate imprese anche dopo i 5 anni con opzione (manifestata all’atto notarile) per l’imponibilità IVA. Nel caso di specie l’unità immobiliare non è stata costruita / ristrutturata dall’impresa cedente e pertanto la cessione risulta esente IVA. La stessa è soggetta ad imposta di registro nella misura del 9% / 2% se “prima casaâ€�, mentre le imposte ipo-catastali sono dovute in misura fissa (€ 50 + € 50).